top of page
Køb af lejlighed

Sådan forbereder du dig på samtalen med banken om dit boliglån

​​Er du ved at købe bolig? Så har du måske allerede mødt begreber som gældsfaktor, belåningsgrad, rentetilpasning, bidragssats og ÅOP. Hvis ikke, skal du nok støde på dem. Men bare rolig, vi hjælper dig med at forstå disse begreber, så du kan træffe velinformerede valg.

​

Hvor meget kan du låne?

En tommelfingerregel siger, at du kan købe en bolig til cirka 3-4 gange husstandens årlige bruttoindkomst. Tjener I for eksempel 1.000.000 kr. årligt, kan I kigge på boliger i prisklassen 3-4 millioner kr. Det er dog altid en individuel vurdering, hvor meget du kan låne. 

 

I nogle situationer tillader bankerne en højere gældsfaktor. Det kan fx være, hvis du har et højt rådighedsbeløb eller formue ved siden af. Men har du en gældsfaktor over 4, kan det have betydning for, hvilke typer realkreditlån du kan vælge.

​

Når det kommer til rådighedsbeløbet, skal du også gøre op med dig selv, om du er villig til at sætte dig så hårdt i det økonomisk for at få råd til drømmeboligen, at det er slut med at rejse på ferie, eller om et restaurantbesøg med vennerne er lig med havregrød til aftensmad resten af måneden. Du skal have en gældsfaktor under 3,5: Banken ser også på, hvor meget gæld du sammenlagt må have i forhold til din indkomst. Det kaldes gældsfaktoren og beregnes ved at dividere din samlede gæld efter et boligkøb med din årlige husstandsindkomst før skat (bruttoindkomst).

​

Tre ting, du skal have styr på før valg af lån:

  1. Opsparing: Du skal kunne betale mindst 5 % af købesummen kontant. Hvis boligen koster 3 mio. kr., kræves der et kontant beløb på 150.000 kr. som udbetaling.

  2. Rådighedsbeløb: Banken vurderer dit rådighedsbeløb, altså hvor meget du har til rådighed hver måned efter faste udgifter. Typisk kræves 7.000 kr. for en voksen, 12.000 kr. for et par og 2.500 kr. pr. barn.

  3. Gældsfaktor: Din samlede gæld bør ikke overstige 3,5 - 4 gange din bruttoindkomst. Hvis du tjener 500.000 kr., bør gælden maksimalt være 1,75 millioner kr.

 

Prøv en låneberegner

Mange banker tilbyder online låneberegnere, der kan give dig en idé om, hvad du kan låne. Indtast din indkomst, opsparing og gæld for at få et overslag. Typisk skal du som minimum indtaste:

  1. Indkomst: Din månedlige eller årlige husstandsindkomst før skat

  2. Opsparing: Hvor stor opsparing du har til udbetalingen.

  3. Gæld: Hvor meget gæld du har.

 

Det er en god idé at prøve flere beregnere, da der kan være forskel på resultaterne.

 

Få et lånebevis

En forhåndsgodkendelse fra banken giver dig vished om, hvad du kan låne. Det sikrer også, at du hurtigt kan slå til, hvis du finder drømmeboligen. Et lånebevis gør boligjagten mere målrettet og sparer dig for tid.

​

Er processen uoverskuelig og juraen umulig?

En jurist eller købermægler kan være en værdifuld støtte gennem forløbet. Hvor meget det koster at benytte en uvildig, personlig køberrådgiver, afhænger selvfølgelig af, hvor meget hjælp du har behov for i hele købsprocessen. Men du skal nok regne med 10.000-15.000 kr. På den måde er du godt klædt på til at træffe de rigtige beslutninger og komme godt fra start i dit boligkøb.

Drømmen om at købe en bolig kræver en solid forståelse
af de økonomiske begreber bag boliglån.

Her er nogle af de vigtigste termer, der vil hjælpe dig på vej
​

Gældsfaktor

  • Udtrykker forholdet mellem din samlede gæld og din husstands årlige bruttoindkomst. 

  • For godkendelse af lån kræver de fleste banker, at din gældsfaktor ikke overstiger 3,5 - 4, medmindre der er særlige omstændigheder.

Afdragsfrihed

  • Giver mulighed for at udskyde afdragene på dit lån i en periode.

  • Dette kan frigive likviditet, men medfører højere samlede omkostninger.

Belåningsgrad

  • Viser, hvor stor en procentdel af boligens værdi du kan finansiere gennem lån.

  • Typisk dækker realkreditlån op til 80 % af boligens værdi.

Bidragssats


  • En løbende omkostning til realkreditinstituttet for administration og risiko ved lånet.

  • Bidragssatsen afhænger af belåningsgraden.

Rentetilpasning

  • Realkreditlån kan have fast eller variabel rente.

  • Ved variabel rente justeres renten med jævne mellemrum, hvilket kan påvirke dine månedlige udgifter.

ÅOP
(Årlige Omkostninger
i Procent)

  • Samler renter, gebyrer og øvrige omkostninger i ét tal for at give dig et komplet billede af lånets omkostninger. 

  • ÅOP gør, at de forskellige lånemuligheder er sammenlignelige.

Gældsfaktorens betydning for dit boliglån

​Når du planlægger at købe bolig, er gældsfaktoren en af de vigtigste nøgletal, du skal forstå. Gældsfaktoren viser forholdet mellem din samlede gæld og din husstands årlige bruttoindkomst, og det er en central indikator, som bankerne bruger til at vurdere din økonomiske robusthed. Forståelsen af gældsfaktoren kan hjælpe dig med at træffe mere informerede valg om, hvor meget du kan og bør låne.

 

Hvad er gældsfaktoren?

Gældsfaktoren beregnes som din samlede gæld divideret med din årlige husstandsindkomst før skat. For eksempel, hvis din samlede gæld efter boligkøbet er 1.500.000 kr., og din husstands bruttoindkomst er 500.000 kr., er din gældsfaktor 3. Banken foretrækker normalt, at denne faktor ikke overstiger 3,5.

 

En lav gældsfaktor indikerer, at din gæld er håndterbar i forhold til din indkomst, mens en høj gældsfaktor kan indikere, at du er økonomisk presset.

 

Hvordan påvirker gældsfaktoren dine lånemuligheder?

En lav gældsfaktor kan give dig adgang til bedre lånevilkår, såsom lavere renter og bidragssatser, og øge dine muligheder for lån med fleksible vilkår, som afdragsfrihed eller rentetilpasning. Omvendt kan en høj gældsfaktor gøre det sværere at blive godkendt til et lån og begrænse dine muligheder for valg af lånetype.

​

Banker kan dog tillade en højere gældsfaktor, hvis du har en stor opsparing, højt rådighedsbeløb eller andre aktiver, der kan styrke din økonomiske profil. I visse situationer kan en gældsfaktor på op til 4 accepteres, men det kan påvirke, hvilke typer realkreditlån du kan vælge.

​

Hvorfor er gældsfaktoren vigtig?

Gældsfaktoren er ikke kun et krav fra banken – det er også et værktøj for dig til at sikre, at du ikke låner mere, end din økonomi kan bære. Hvis gældsfaktoren er for høj, kan det betyde, at du får svært ved at dække dine faste udgifter og stadig have råd til andre fornødenheder og ønsker. En lav gældsfaktor giver dig økonomisk fleksibilitet og gør det lettere at håndtere uforudsete udgifter, som rentestigninger eller reparationer.

​

Ved at forstå og optimere din gældsfaktor sikrer du, at du går ind i boligkøbet med en stærk økonomisk position, der giver ro og sikkerhed i hverdagen.

ÅOP: Forstå lånets samlede omkostninger

​

Når du skal vælge et boliglån eller et andet lån, er ÅOP (Årlige Omkostninger i Procent) helt essentielt.

 

ÅOP giver et samlet overblik over de samlede omkostninger ved et lån og hjælper dig med at sammenligne forskellige lånetilbud. Det er et tal, der hjælper dig med at vurdere, hvad et lån reelt koster og til at sammenligne lån.

​

Hvad er ÅOP?

ÅOP er et nøgletal, der udtrykker de samlede årlige omkostninger ved et lån i procent af det lånte beløb. Det inkluderer både renten og alle andre gebyrer, som fx stiftelsesomkostninger, løbende administrationsgebyrer, bidragssatser og eventuelle forsikringskrav. ÅOP er dermed mere præcis end blot at kigge på renten alene, da den viser den reelle pris på lånet over tid.

 

For eksempel kan et lån med lav rente, men høje gebyrer, have en højere ÅOP end et lån med lidt højere rente, men lavere gebyrer. Derfor er det vigtigt at fokusere på ÅOP, når du sammenligner lånetilbud.

 

Hvordan beregnes ÅOP?

ÅOP beregnes ved at tage højde for:

  • Renten på lånet.

  • Engangsomkostninger som oprettelsesgebyrer.

  • Løbende omkostninger som bidragssatser og administrationsgebyrer.

  • Lånets løbetid.

​

Formlen bag ÅOP tager højde for, hvordan omkostningerne fordeles over lånets løbetid, hvilket gør det muligt at sammenligne lån af forskellig størrelse og varighed på en fair måde.

​

Hvorfor er ÅOP vigtig?

ÅOP er især nyttig, fordi den giver et komplet overblik over lånets reelle omkostninger, så du ikke bliver overrasket af skjulte gebyrer eller høje bidragssatser. Det gør det lettere for dig at sammenligne lånetilbud fra forskellige banker og realkreditinstitutter.

​

En lav ÅOP betyder, at lånet er billigere, men det er også vigtigt at overveje andre faktorer, som lånets fleksibilitet og dine fremtidige økonomiske behov. Selvom ÅOP er en god indikator, skal den ses i sammenhæng med din samlede økonomiske situation.

​

Hvordan bruger jeg ÅOP i lånevalg?

  • Sammenlign altid ÅOP på tværs af låneudbydere for at finde det bedste tilbud.

  • Husk, at et lån med lav ÅOP kan have begrænsninger, fx mindre fleksibilitet ved omlægning.

  • Overvej, hvordan lånets ÅOP påvirkes af løbetiden – længere løbetid kan give højere samlede omkostninger.

 

At forstå ÅOP hjælper dig med at træffe velovervejede beslutninger og undgå unødige omkostninger, så du får det bedste ud af dit lån.

bottom of page